2017年，是房地產業(yè)經(jīng)歷政策調控頗為嚴厲和頻繁之年。這一年，全國各地出臺樓市相關政策和規(guī)定的次數(shù)之多、力度之大，都超過了以往。在2018年開年之際，中國房地產雜志社聯(lián)合上海易居房地產研究院繼續(xù)為您深度盤點過去一年中國房地產業(yè)值得回顧和銘記的十大標志性事件。
事件一：限售政策密集出臺?抑制投機效應初顯
2017年3月，廈門市國土資源與房產管理局等六部門發(fā)布樓市新政。這是全國首次出臺的限售政策。隨后全國多個熱點城市紛紛出臺類似政策，包括部分三四線城市也開始嘗試限售政策。相關統(tǒng)計顯示，除了上海等少數(shù)大城市以外，當前全國限售城市數(shù)量已經(jīng)超過了50個。
評析：
2017年房地產市場需求端的抑制導向顯著，限售就屬于創(chuàng)新性的管制政策，體現(xiàn)了房住不炒的政策導向。嚴格來說，限售政策應該精準地表述為“限轉售”政策，而“限售”則更多的是當前約定俗成的表述。觀察限售的版本，很多城市規(guī)定了購房者在取得不動產權證書的兩年內，相關房源是不允許轉讓和交易的，也不允許辦理轉讓公證手續(xù)。這實際上是在房屋二次交易中增加了流通環(huán)節(jié)的管控，進而增加了房屋持有的成本。對于購房者來說，房屋的轉讓時間延長，很難做到快進快出，套利空間也減小了。這對于打擊各類投資投機炒房需求是有積極作用的。對于部分三四線城市來說，不限購而限售的做法，則綜合考慮了去庫存和控房價的雙重目標，也是穩(wěn)定市場的一種暫時性手段。預計后續(xù)隨著此類政策的推進，部分限售房源會轉變?yōu)樽赓U房源，進而增加租賃市場的供應。
事件二：萬達大規(guī)模急瘦身?轉讓637億資產包
7月19日，萬達商業(yè)、融創(chuàng)集團、富力地產在北京簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，萬達商業(yè)將北京萬達嘉華等77個酒店以199億元的價格轉讓給富力地產，將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權以438億元的價格轉讓給融創(chuàng)房地產集團。兩項交易總金額637億元，成為中國房地產歷史上最大的一宗并購交易。對此，萬達集團董事長王健林表示，通過這次轉讓，萬達大幅減少負債，收回巨額現(xiàn)金。本次協(xié)議簽訂還標志著，繼萬達商業(yè)之后，萬達文化旅游也走上“輕資產”品牌經(jīng)營之路。
評析：
早在2015年初，萬達就開始計劃通過“輕資產”模式，輸出品牌資源和管理運營，從而加快三四線城市布局，并為公司提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。盡管如此，7月萬達對于旗下大部分房地產開發(fā)和酒店項目的大手筆出售，仍然令行業(yè)感到震驚。雖然本次資產出售將有效緩解了萬達的資金壓力，也大步推進了其輕資產轉型，但公司未來發(fā)展的不確定性仍然存在。過去萬達商業(yè)地產的成功主要源于其獲取中心城市或新城區(qū)低價商住地的能力，以及周邊住宅物業(yè)的銷售回款。然而，如此大刀闊斧的砍掉房地產業(yè)務后，萬達失去了銷售物業(yè)提供的現(xiàn)金流支持。一方面，萬達在房地產行業(yè)的市場地位將被削弱；另一方面，后續(xù)萬達和政府談判的議價能力也將受到負面影響。
事件三：房地產板塊輪動繼續(xù)?三四線異軍突起
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)，本輪房價上漲周期中深圳率先在2015年啟動，然后帶動一線城市領漲全國；隨著2016年“325”政策的發(fā)布，滬深房價快速上漲的態(tài)勢得到了一定的遏制，以廈門、合肥、南京為代表的樓市四小龍接過了房價領漲的大旗；隨后在2016年3季度，無錫和鄭州又取而代之，成為了全國領漲的城市；之后全國城市多點開花，武漢、長沙等熱點二線城市的房價快速上漲，在2017年2季度之后，更多的三線城市如北海、無錫和蚌埠等加入了樓市火爆的行列。樓市熱度由一線城市傳至二線城市，然后又傳至三線城市，這也使得中國樓市首次出現(xiàn)了類似股市中的板塊輪動現(xiàn)象。
評析：
本輪樓市短周期，板塊輪動特征鮮明。主要原因有三：一是各地調控節(jié)奏不同，一線城市率先調控，部分投資者因溢出效應而進入都市圈城市和核心二線城市，當二線城市也收緊調控后，部分投資者轉戰(zhàn)政策寬松的三四線城市；二是資金雖然寬松，但率先進入具有很好基本面的一線城市，一線城市房價被推高之后，再進入二三四線城市；三是區(qū)域樓市彈性不同，一線城市具有全國最好的產業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展水平，并且醫(yī)療和教育資源豐富，吸引了大量高質量人才，這些得天獨厚的條件使得一線城市的樓市彈性大，在上行周期中率先啟動，其后才是二線城市，彈性弱的三四線最晚啟動上漲。另外，棚改貨幣化也刺激了本輪三四線城市房價上漲。
事件四：京滬嚴打違規(guī)商住?市場交易漸成冰凍
2017年針對違規(guī)商住房，全國個別城市管制政策明顯收緊。３月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，明確商業(yè)、辦公類項目應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?月，上海市住建委等六部門聯(lián)合發(fā)布《關于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，對商辦類項目進行進一步整頓，其中規(guī)定，對已售未交付入住的項目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進行全面整改，由相關部門聯(lián)合驗收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續(xù)。
評析：
2010年全國限購政策開啟，商品住宅交易的各類約束性條件開始增加，其后，部分城市出現(xiàn)“不限購不限貸”的商住項目。這些建筑擅自改變規(guī)劃，將原不屬于住宅用途的建筑違規(guī)轉為居住功能，原本就屬于房地產治理整頓范疇。但由于購買門檻相對較低，商住項目需求不斷增加，并逐漸為房地產投機、投資者搭建了溫床。歷史數(shù)據(jù)顯示，商住項目占商品房交易中的比重逐年上升。2017年后此類政策管控嚴厲程度超預期，包括北京、上海等城市的嚴厲打壓，也使得市場交易快速降溫。根據(jù)易居研究院發(fā)布的北京房地產市場報告，2017年6月至10月，北京新建商住房已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)5個月保持幾乎零成交狀態(tài)。對于此類庫存房源，預計未來和租賃市場的發(fā)展會有所結合，部分持有此類物業(yè)的開發(fā)商可能會進行出租經(jīng)營。
事件五：互聯(lián)網(wǎng)巨頭進軍房產?信用租房引導潮流
2017年，阿里巴巴、京東、騰訊先后宣布涉足租房業(yè)務，跟地方政府合作建立住房租賃監(jiān)管平臺，同時搭建長租公寓平臺拓展房地產業(yè)務線。以阿里巴巴為例，10月份，支付寶宣布正式上線租房平臺，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個城市率先推廣信用租房,芝麻信用分達到650分以上，可免租房押金。支付寶在上海的信用租房試運行顯示，提供信用免押金的房源雖然僅占房源數(shù)量的15%，但卻占據(jù)了80%的成交量，這證明信用租房模式非常受用戶歡迎。
評析：
2017年以來，國家連續(xù)出臺了多份重磅文件鼓勵住房租賃市場發(fā)展，預示住房租賃市場的風口已至。各大互聯(lián)網(wǎng)公司先后宣布進入住房租賃市場也在意料之中。其中，以支付寶為首的互聯(lián)網(wǎng)平臺，依托自身流量優(yōu)勢、信用體系和金融服務方案，將信用租房的概念引入市場。對于租客而言，可以憑借信用租房享受免押金、按月交租等優(yōu)惠，大大降低了租房的門檻。對于住房租賃企業(yè)而言，通過信用租房能夠更方便地找到優(yōu)質客戶，提升市場競爭力，減少運營成本。除了降低交易費用之外，在信用租房模式下，交易信息變得更為透明。在這種模式下，租賃雙方的行為都將受到“信用”約束，過去因為信息不對稱造成的租賃關系不穩(wěn)定現(xiàn)象或將得到改善。隨著承租人居住滿意度的提升，租賃住房相對于自有住房的替代性也將得以顯現(xiàn)。
事件六：環(huán)京房價領跌全國?熱點地區(qū)樓市降溫
2017年以來，環(huán)京樓市一直備受關注，不斷有媒體爆料環(huán)京市場的慘淡情況，尤其是環(huán)京市場的典型代表廊坊市場已經(jīng)進入寒冬。從數(shù)據(jù)來看，2017年11月，廊坊的新建商品住宅成交量相比于高點的3月暴跌八成，二手房房價也下跌三成左右；2017年7月，廊坊燕郊的新房網(wǎng)簽量僅8套，燕郊樓市幾乎徹底冰封?；仡?017年，環(huán)京房價領跌全國，跌幅最大。與此同時，全國熱點地區(qū)樓市也陸續(xù)逐漸降溫。
評析：
環(huán)京地區(qū)領跌全國，主要有兩個因素，一是泡沫大；二是政策嚴。擁有都市圈概念的環(huán)京區(qū)域，原本受到投資客的追捧，而過去這輪房價上漲過程中，又出現(xiàn)了三次政策利好，分別為2015年設立通州副中心、2016年出臺京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃、2017年設立雄安新區(qū)。這三個區(qū)域政策利好，從2015年到2017年上半年，隨著大批投資投機需求涌入，環(huán)京房價累計暴漲了二倍至三倍。2017年3月北京出臺嚴厲的調控新政，北京樓市快速降溫，并傳遞到環(huán)京地區(qū)。更關鍵的是，廊坊市在2017年3月和6月分別出臺了調控政策，對外地人要求有三年社保，嚴厲程度遠超環(huán)深區(qū)域和環(huán)滬區(qū)域，效果立竿見影。全國來看，熱點城市普遍按照“分類調控，因城施策”的原則出臺了相應的調控政策，持續(xù)的高壓政策導致此前過熱的樓市逐漸降溫。
事件七：雄安新區(qū)千年大計?擺脫房地產依賴癥
2017年4月1日，中共中央、國務院宣布在河北雄安設立國家級新區(qū)。中央重視，級別較高，全新規(guī)劃，千年大計，國家大事，其改革創(chuàng)新的重大意義，比肩深圳經(jīng)濟特區(qū)和上海浦東新區(qū)。在4月6日舉行的京津冀協(xié)同發(fā)展工作推進會議上，國務院副總理張高麗強調，要合理把握雄安新區(qū)的開發(fā)節(jié)奏，堅決嚴禁大規(guī)模開發(fā)房地產，嚴禁違規(guī)建設，嚴控周邊規(guī)劃，嚴控入?yún)^(qū)產業(yè)，嚴控周邊人口，嚴控周邊房價，嚴加防范炒地炒房投機行為，為新區(qū)規(guī)劃建設創(chuàng)造良好環(huán)境。時任河北省委書記趙克志也提出，雄安新區(qū)是體制與機制創(chuàng)新的高地和高端高新產業(yè)集聚地，不是大搞房地產開發(fā)，更不是炒房淘金的地方。
歐式古典 分割線
評析：
改革開道、民生為本、注重實體經(jīng)濟發(fā)展，未來的雄安新區(qū)去房地產化的決心非常堅定。雄安新區(qū)不搞土地財政，不 走依賴房地產的城市發(fā)展老路，未來將在房地產方面進行創(chuàng)新。新思路可用三句話概括：一是變土地平衡為城市平衡；二是變政府爭利為讓市民獲利；三是變產權少數(shù)人擁有為社會共有。雄安新區(qū)將全面落實“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，更好地解決外來創(chuàng)業(yè)、就業(yè)者的居住問題，既要滿足不同群體的住房需求，又不能留下炒作空間。預計將推行租購并舉，其中公共租賃住房是大頭。雄安新區(qū)將是“二次房改”的樣本工程和試驗田，將會探索“房住不炒”的住房制度，5-10年后，將形成全新住房模式，并可能被其他地區(qū)所借鑒。
事件八：租賃政策暖風頻吹?租賃市場春天已來
2017年租賃政策頻出。5月，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》。7月，住建部等九部委發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。8月，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。10月，十九大提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。12月，中央經(jīng)濟工作會議提出，要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。12月，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議認為，支持專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺。
評析：
多年來，在住房商品化、市場化的發(fā)展大潮中，過于重視買賣市場，而忽視了租賃市場。而2017年政府高度重視，持續(xù)發(fā)力，諸多國家層面政策集中出臺，多地也出臺了地方實施細則，企業(yè)參與熱情高漲。這預示著我國住房租賃市場的春天已經(jīng)來臨，2017年堪稱中國住房租賃市場發(fā)展元年。這一輪租賃政策的出臺，直擊了租賃市場的各類痛點。總體上看，此類市場的建立符合兩個基本導向。第一是房住不炒的方針，租賃市場的發(fā)展能較好地抑制炒房需求；第二是提高人民美好居住需要的目標，租賃市場發(fā)展得好，可以增進租戶的住房福利。而這兩個方面，也是房地產長效機制所追求的目標。
事件九：十九大提房住不炒?穩(wěn)定房價已成國策
十九大提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。此次會議明確提出了“房住不炒”的政策方針，這一方針在后續(xù)的各類會議上得到延續(xù)。比如2017年12月，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持房地產市場調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調控措施，防范化解房地產市場風險。
評析：
“房住不炒”寫入十九大報告，釋放出積極信號，體現(xiàn)了中央定性住房市場、穩(wěn)定價格的決心?！胺孔〔怀础睂⒊蔀槲磥砦迥晟踔粮L年份中住房市場發(fā)展的指導思想，也將成為房地產發(fā)展長效機制中的重要組成部分。相關措施正在落地推進中，比如針對首付貸、消費貸等資金違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象，全國多地采取了較為嚴厲的政策，進而有效推進了房地產交易市場去杠桿。又如十九大后，住建部和發(fā)改委對全國重點城市的房屋銷售市場進行檢查，尤其是重點檢查了銷售環(huán)節(jié)中違規(guī)收費、變相漲價等做法。此類檢查和“房住不炒”的思路高度吻合，也呼應了房地產長效發(fā)展機制的思路。
事件十：萬科并購普洛斯?晉級中國物流地產N0.1
2017年7月17日，萬科公告將與厚樸、高瓴資本、SMG、中銀集團投資有限公司組成財團，共同參與普洛斯（Global Logistic Properties Limited）的潛在私有化，股權比例為：厚樸投資占股21.3%、萬科集團占股21.4%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。本次收購代價為3.38新加坡元/股，收購的總代價約159億新加坡元（約787億元人民幣），這筆交易最晚將于2018年4月14日之前完成。交易完成后，普洛斯將從新加坡交易所退市。11月底，該收購要約已獲普洛斯股東批準。
評析：
早在2014年萬科就開始涉足物流地產行業(yè)，近兩年來，萬科一直在重點部署其物流板塊，目前已經(jīng)打造有物流品牌“萬緯物流地產”。7月份，萬科宣布參與亞洲物流地產巨頭普洛斯的私有化更是其多元化發(fā)展的一大突破。萬科未來將和普洛斯展開合作，有望在全球范圍內打造全新的商業(yè)發(fā)展模式。另外，10月份，萬科公告認繳15億元參設物流地產投資基金，將投資于中國境內確定區(qū)域的物流地產項目。普洛斯作為全球領先的物流地產商，擁有豐富的物流地產基金管理經(jīng)驗，萬科依靠和普洛斯的戰(zhàn)略協(xié)同及資源互補，將加快物流地產領域的投資運作，發(fā)掘更多業(yè)務機會。經(jīng)此并購之后，萬科將成為全國物流地產的龍頭企業(yè)。相信未來，會有更多開發(fā)商會選擇通過并購手段，來拓展新的業(yè)務板塊,實現(xiàn)多元化發(fā)展。
